[전세사기 방어] 등기부등본 갑구, 을구 1분 만에 판독하기: 내 보증금 지키는 등기 확인 필살기

안녕하세요, itsoson.com입니다!

 

오늘은 정말 무거운 주제이면서도, 우리 삶에서 가장 중요한 '집'과 관련된 이야기를 해보려 합니다.

 

최근 몇 년 사이 전세 사기 소식이 끊이지 않으면서, 이제는 집을 구할 때 부동산 중개인 말만 믿고 계약하는 시대는 지났습니다. 내 소중한 보증금을 지키는 첫걸음은 바로 '등기부등본'을 내 눈으로 직접 읽고 해석하는 능력입니다.

 

사실 저도 처음 독립해서 방을 구할 때, 등기부등본을 뽑아보고는 까만 건 글씨요 하얀 건 종이라며 당황했던 기억이 나요. '근저당권 설정', '임차권 등기', '가압류'... 듣기만 해도 머리 아픈 용어들이 가득하죠.

 

하지만 오늘 제가 알려드리는 '갑구'와 '을구'의 핵심 포인트만 알아두시면, 적어도 "이 집은 위험하다!"라는 신호는 확실히 감지하실 수 있을 겁니다. 

 

아주 깊이 있게 파헤쳐 드릴 테니, 눈 크게 뜨고 따라오세요!

 

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1. 등기부등본, 어디서 뽑고 무엇을 봐야 할까?

 

본격적으로 내용을 뜯어보기 전에, 등기부등본(정확한 명칭은 '등기사항전부증명서')은 '대법원 인터넷등기소'에서 누구나 700원(열람)이면 뗄 수 있습니다.

 

• 사담: 가끔 집주인이나 부동산에서 보여주는 종이만 믿는 분들이 계시는데, 그건 어제의 데이터일 수 있습니다. 계약금 넣기 직전, 잔금 치르기 직전, 그리고 이사 후 전입신고 직전까지 최소 3번은 내 손으로 직접 떼보는 것이 국룰입니다. 700원 아끼려다 수억 원을 날릴 수는 없으니까요.

 

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2. '표제부' - 이 집의 주민등록증

 

가장 첫 장에 나오는 표제부는 건물의 주소, 면적, 용도 등을 나타냅니다.

• 체크 포인트: 내가 계약하려는 집의 호수와 등기부상의 호수가 일치하는지, 주거용이 맞는지 확인하세요. 가끔 '근린생활시설(상가)'을 집으로 개조해서 임대하는 경우가 있는데, 이런 곳은 나중에 전세자금대출이나 전세보증보험 가입이 안 되어 낭패를 볼 수 있습니다.

 

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3. '갑구' - 소유권과 관련된 '위험 신호'

 

등기부등본의 '갑구'는 이 집의 주인이 누구인지를 보여줍니다. 하지만 단순히 이름만 확인하는 곳이 아닙니다.

• 소유자 확인: 계약하러 나온 사람이 등기부상 주인과 일치하는지 신분증과 대조하는 것은 기본 중의 기본입니다.
• 빨간 줄을 주목하라: 갑구에 가압류, 가등기, 경매신청, 가처분 등의 단어가 보인다면? 뒤도 돌아보지 말고 나오셔야 합니다. 주인과 제3자 사이에 법적 다툼이 있다는 뜻이고, 자칫하면 집이 경매로 넘어가 내 보증금을 한 푼도 못 받을 수 있습니다.
• 사담: 제 아는 동생이 예전에 갑구에 '가압류'가 작게 적힌 집을 계약하려 길래 제가 도시락 싸 들고 다니며 말렸던 적이 있어요. 집주인이 "금방 풀 거다"라고 호언장담했지만, 결국 그 집은 세 달 뒤 경매로 넘어갔습니다. 여러분, 등기부상의 기록은 집주인의 말보다 10,000배 더 정확합니다.

 

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4. '을구' - 내 보증금의 순위, '빚'의 기록

 

가장 꼼꼼히 봐야 할 곳이 바로 '을구'입니다. 여기는 소유권 이외의 권리, 즉 '빚'이 얼마나 있는지를 보여줍니다.

• 근저당권 설정: 은행에서 집을 담보로 대출받은 기록입니다.
• 계산법: (근저당 채권최고액 + 내 보증금)이 집값의 70~80%를 넘어가면 소위 말하는 '깡통전세' 위험이 큽니다. 집값이 떨어지거나 경매에 가면 내 순위가 뒤로 밀려 돈을 못 받을 확률이 높기 때문이죠.
• 임차권 등기: 을구에 '임차권 등기'라는 글자가 보인다면? 그건 이전 세입자가 보증금을 제때 못 받아서 법적으로 "나 돈 받을 거 있다!"라고 흔적을 남기고 나간 집입니다. 주인에게 보증금 돌려줄 능력이 부족하다는 강력한 증거이니 피하는 게 상책입니다.

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5. 전세 사기를 피하는 2026년 필수 체크리스트

 

1. 세금 체납 확인: 요즘은 집주인이 세금을 안 내서 집이 넘어가는 경우도 많습니다. 국세/지방세 완납증명서를 꼭 요구하세요. 
2. 전입세대확인서: 내가 들어가기 전에 먼저 살고 있는 세입자가 있는지 확인하는 서류입니다.
3. 확정일자와 전입신고: 이사 당일 무슨 일이 있어도 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 '대항력'이라는 방패가 생깁니다. 소득 증빙이 필요한 대출 상담 시에는 미리 소득금액증명원을 챙겨두는 센스도 잊지 마세요.

 

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6. 마무리하며: 아는 만큼 내 재산을 지킵니다

 

집은 우리에게 안식처여야 합니다.

하지만 그 안식처를 구하는 과정이 '전쟁'처럼 느껴지는 현실이 참 안타깝기도 해요.

그래도 오늘 배운 등기부등본 보는 법을 잘 익혀두신다면, 적어도 사기꾼들의 뻔한 거짓말에 속아 눈물 흘리는 일은 없을 겁니다.

 

제 블로그 itsoson.com은 여러분의 일상을 지키는 든든한 가이드가 되고 싶습니다.

 

등기부등본을 보다가 도저히 해석이 안 되는 문구가 있다면 혼자 끙끙 앓지 마시고 댓글 남겨주세요. 제가 함께 고민하고 아는 선에서 답해드리겠습니다.

 

여러분의 소중한 보증금, 그리고 새로운 시작을 itsoson.com이 온 마음 다해 응원합니다!